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银行抵押权不得对抗已交付大部分购房款的买受人
2018-11-09 11:13:00  来源:江苏法制报

  【案情】

  周某与开发公司订立商品房买卖合同,周某购买该公司开发的某房产,所属土地规划用途为商业综合。合同载明“签约时付清全额房款,该房屋抵押银行,两年撤销后办理房产证”。当日周某交清了房款。因订立合同时房屋为他人占有,该公司于一年后将房屋交付周某使用至今。同时该公司在这一年内撤销了原抵押,同时与另一银行签订了抵押协议。银行事后与机床公司签订了协议,将剩余收益转让给了机床公司。周某诉至法院,要求撤销对该房屋设立的抵押权并办理过户登记。机床公司辩称,银行与其签订的转让协议有效,机床公司享有抵押权,应当优先受偿。

  【评析】

  一种观点认为,周某虽与开发公司订立合同并支付全部价款,但其是为生产经营购买案涉商铺,不享有绝对优先权,不能对抗登记物权的效力。因此周某要求办理房屋过户登记权利的行使受到设立的抵押权的限制。

  另一种观点认为,周某已经支付了案涉商品房的全部价款,虽未及办理所有权登记手续,但其并无过错,对周某的诉讼请求应予以支持。

  笔者赞同第二种观点,理由如下:

  依据立法精神,法律应该趋向于保护弱势群体。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部和大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”,但该批复并没有解决作为购房人的消费者与银行抵押权的优先问题,目前,并没有法律或司法解释对此予以明确,但在现行国情下,买房人为寻得一栖身之处,可以说要倾其所有才能够支付部分或者全部房款,如果不给予他们特殊保护,必然导致社会生活的紊乱和不安定,因此从维护社会稳定和善意小业主居住权益的角度出发,在生存权和经营权发生冲突时,对未办理过户登记并无过错的小业主给予倾向性保护,符合公平、正义的法律精神。

  周某属于消费者,应当享有优先的抵押权保护顺位。根据上述规定,从逻辑上分析,小业主的权利顺位优于建设工程价款优先受偿权,而建设工程价款优先受偿权优于其他抵押权,故小业主的权利优于其他抵押权。本案中,周某已经支付了案涉商品房的全部价款,该商品房的用途是商业综合,虽然不是单纯的居住房,但是有居住功能,从周某提供的证据来看,也用于居住,故可以认定周某为生活消费需要购买,周某属于消费者,应当享有优先的抵押权保护顺位。

  周某未及时办理所有权登记手续,其并无过错。周某购买案涉商品房时虽然存在抵押,但是后该抵押被注销登记,旋即被抵押给了另一个银行。周某在购买该商品房时被开发公司告知该房产被抵押银行,撤销后即办理房产登记手续,但是在尚未交付的一年之间,该抵押已经撤销,开发公司并未通知周某,而是与另一银行签订了抵押协议,周某对于该情况显然属于未知状态,且开发公司对再次设定抵押明显存在恶意,所以周某未及办理所有权登记手续并无过错,故周某请求注销案涉商品房抵押权,并办理过户登记手续的诉请应当支持。

  编辑:安宏杰