【案情】2016年8月，张某（买受人）与某开发公司（出卖人）签订了一套商品房买卖合同，房屋现登记于张某、李某夫妻二人名下。2017年4月，张某与秦某签订房屋买卖协议，约定张某将房屋出售给秦某，协议卖方落款为“张某 张某羽代”。张某羽系张某的儿子，协议签订由其一人参加。房屋中介员工作证称，张某羽在签订合同时出示了其父亲与开发公司的购房合同、发票、其父亲张某的身份证。房屋钥匙由张某羽交由中介转交给秦某。中介代收了秦某支付的30000元定金，后秦某告知中介交付房款96万元，张某、李某拒不接受。

　　【评析】本案审理中形成两种观点：第一种观点：张某羽的行为构成表见代理。考虑到其与张某的身份关系，房屋已交付秦某等情况，秦某有理由相信张某羽能代表张某出售房屋。李某作为家庭成员，秦某亦有理由相信其对房屋买卖知情并认可。案涉房屋买卖合同合法有效。秦某有权要求继续履行，张某、李某应协助秦某办理过户手续。第二种观点：张某羽对其父亲张某构成表见代理，对于母亲李某来说则是无权处分。秦某不可要求张某、李某将房屋过户。

　　法院采纳了第二种意见，理由如下：

　　第一，无权代理和无权处分不同。二者都表现在未获得授权而从事某种行为，无权代理是指无权代理人以本人的名义实施民事行为，无权处分是指无权处分人以自己的名义实施民事行为。对于相对人来说，后果也不一样。如果是无权代理，相对人善意，需要考虑是否构成表见代理。本案中，张某羽以张某的名义出售房屋，但其未取得张某的授权，构成无权代理，但张某羽出示了购房合同，其父亲的身份证，通过中介交付了钥匙，秦某系善意，有理由相信张某羽有权代理张某出售房屋，因此张某羽的行为对其父亲构成表见代理。张某羽在签订合同时未以其母亲的名义，对于其母亲构成无权处分。

　　第二，出卖人因未取得共有人同意致使标的物的所有权不能转移，买受人要求房屋出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。张某羽对其父亲构成表见代理，其行为直接对张某发生效力。但房屋是张某、李某夫妻二人的共同财产，张某羽的行为相当于该房屋被张某一人擅自处分，且秦某对房屋产权人也未尽到审查义务，因未取得共有人的同意导致标的物所有权不能转移，故直接判决房屋过户是错误的。应向秦某释明，其坚持选择履行合同，还是要求房屋出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿，再视情况予以处理。